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        浅谈如何解决业主大会成立难的问题

    业主大会、业主委员会制度是 《 物业管理条例 》 (以下简称《 条例》 )确立的物业管理制度。该制度是为了维护全体业主的利益，实现业主自治而建立的。然而，由于受传统住房制度管理模式的影响，这项制度的落实情况却不容乐观。据不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的 30% ，有的城市甚至更少。就兰州市而言，全市已实施专业化物业管理的小区 1500 多家。截止目前，成立业主大会、业主委员会的小区仅有 90 多家，还不足 10% 。业主大会、业主委员会组织建设问题已成为当前物业管理发展中的焦点问题。

    一、造成业主大会成立难的主要原因

    (一)缺乏牵头人

    首先，业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。 《 业主大会规程 》 明确规定：该组织由业主自发组织，在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。这就是说，业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而，由于多数业主对物业管理法规缺乏了解，不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用，从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性;其次，部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前，生怕“枪打出头鸟”;再次，部分业主的行为准则是“见益行事”，对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。

    此外，在小区入住率达到一定比例时，开发商作为法定的业主大会筹备组成员，也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作，但由于利益关系或其他担心，多数开发商不愿主动牵头。

    物业管理企业不是法定筹备组成员，加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此，多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。

    (二)主管部门难以推动

    普遍来看，行政主管部门对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管部门， 2005 年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文，要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因，开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管部门不具有主体资格，也不能直接面向业主下文，致使该项工作难以推动，进展缓慢。实践证明，行政主管部门只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作，收效甚微。

    (三)筹备过程繁锁

    按照 《 条例 》 、《 业主大会规程 》 及民主选举办法的有关规定和做法，成立业主大会，选举产生业主委员会，应按下列程序进行：

    1 .自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告;

    2 .向主管部门和街道办事处申请监督指导;

    3 .起草、讨论制定

    《 业主大会议事规则 》 、 《 业主公约 》 并公告;

    4 .确定业主委员会委员候选人并公告;

    5 .确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数;

    6 .邀请主管部门和街道办事处参会代表;

    7 .首次业主大会召开;

    8 .汇总各种材料、会议决议;

    9 .备案。

    从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。

    (四)筹备费用难以解决

    业主大会由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与，筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决，只好由筹备组成员自行承担，这既侵犯了热心小区建设和公益事业业主(筹备组成员)的利益，同时也打击了他们工作的积极性。从主管部门掌握的情况看，部分筹备工作就是在筹备费用无法解决的情况下被迫搁浅的。