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上周二上午，一位女士拿着一沓购房合同坐到我对面，开口第一句是"这房子我还要得回来吗"。她 2019 年借同事的名义在朝阳买了套两居，120 万首付款是她出的，月供也是她一直在还，房本上却写着同事的名字。北京的房产纠纷大多长这样：事前没人觉得会出事，出事时才发现证据没留够。这也是北京房产律师法律服务每天在处理的活儿。

2024 年 9 月限购调整之后，合同先出问题

2024 年 9 月 30 日，北京调整限购政策：五环内购买商品住房需连续缴纳个税或社保满 2 年，此前是 3 年；五环外满 1 年。同年 12 月 1 日起，普通住宅与非普通住宅的标准取消。政策一变，一批卡在资格线上的买家开始反悔，卖家咬着定金不放。居间协议里通常写着"买方原因不买，定金不退"，可如果卖方在签约当天明知买方社保还差 4 个月仍促成交易，责任怎么分就是另一回事。我们接这类案子，先查的就是签约当天双方各自掌握的信息。

借名买房：钱是你的，房本不是

回到开头那位女士。她的难处有三：出资凭证散落在银行流水、微信转账和父母的借款条里；装修、物业、供暖费全她交，票据抬头却是同事的；2024 年底同事突然说房子要自己留着，理由是"房本写谁的就归谁"。《民法典》第二百零九条规定不动产权属以登记为准，第二百一十五条又确认合同效力与登记分离，协议有效不等于房子归你。要打这场官司，出资时间线得精确到月，当初的口头约定也得想办法补录成证据。

踩过的坑：签了居间协议就以为房子到手了

不少买家觉得交了定金、签了居间协议就稳了。2023 年我们碰到一例：买家付了 80 万定金，卖家在网签前把房子抵押给小贷公司借走 60 万，等买家发现，抵押权已经登记，卖家之后破产，买家房子没拿到，钱还得排队等执行。规避办法就三步：签约当天去不动产登记中心拉一次查询记录；合同里写明"设立抵押需卖方书面同意"；网签那一周再查一次。三步花不了几百块，挡得住大部分麻烦。

居住权登记：把房给子女，老人还能不能住

2021 年 1 月 1 日《民法典》施行后，北京的不动产登记中心开始办理居住权登记，第三百六十六条明确居住权人有权按合同约定占有他人住宅。父母把房子过户给子女时，很多人不知道可以同步设一个居住权，结果老人搬出去后再也进不了门。居住权要签书面合同并登记才生效，遗嘱里写一句"妈妈可以一直住"没有物权效力。我们给来访者的建议是过户与居住权登记同天办，登记回执自己留一份。

请北京房产律师法律服务，具体请的是一套动作

签约前做产权与抵押核查，争议起来后判断该谈判还是起诉，庭上围绕出资、登记、时点三条线举证，判决生效后盯着过户或执行。刘松鸿律师所在的北京房产律师网做的是公益性法律咨询，很多来访者第一次来只想搞清楚"这官司值不值得打"，这个判断本身就能省下一笔诉讼费。

你的房产问题属于上面哪一类？带上合同、流水和房本复印件，打 13611300036 找刘松鸿律师约个时间，先把事实说清楚，再谈要不要请律师。