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　　今年1月份，上海市民杨某以丈夫王某一直对其隐瞒在青岛的夫妻共同财产，且在其毫不知情的情况下，擅自将房屋卖给他人，严重侵害了其合法权益为由，将丈夫王某及购房者姜某告上法庭，请求法院依法确认两被告所签订的该房地产买卖契约无效。6月3日，山东省青岛市市南区人民法院对这起房屋买卖纠纷案作出一审判决：驳回原告杨某的诉讼请求。

　　据了解，1999年6月17日，青岛市民王某作为产权人与拆迁人青岛某房地产开发公司签订了一份拆迁安置协议。协议约定：拆迁后安置给王某的房屋为位于青岛市市南区逍遥花园内的两套房屋。2000年5月16日，王某与上海市民杨某登记结婚，婚后居住在上海。同年12月9日，王某缴纳了该两处房屋的超面积安置部分房款25911.35元。2002年4月21日，通过一房产中介，王某与青岛市民姜某签订了一份房地产买卖契约，并约定：王某以总房款228000元将其中一处房屋卖给姜某，姜某需付首付款208000元，余款2万元待双方办理产权过户时一次付清，王某应于收到姜某首付款当日将房屋交给姜某，王某保证该房屋权属清楚等内容。签约当日，双方按约履行。2003年8月9日，有关部门颁发了该处房屋的产权证，该产权证记载的产权人为王某，无共有权人记载。

　　焦点之一：关于诉争房屋所有权究竟应确定何时取得

　　法院认为，王某系以房屋产权调换方式取得的该房屋，其特点在于所安置房屋在拆迁后的建设期间，虽然房屋尚未建成，但相关权利人的所有权并未因此丧失，所安置的房屋已通过拆迁安置协议具体确定，权利人在拆迁安置协议签订时即通过产权调换方式确定了所有权人地位，日后取得房产证只是完善了登记手续，故王某在1999年签订拆迁安置协议时已取得该房屋的所有权。

　　焦点之二：关于对财产所有权属性口头约定域外效力

　　法院认为，杨某与王某仅是在恋爱时口头做出不管婚前财产、还是婚后财产都作为夫妻共同财产的约定，在王某交付姜某诉争房屋的公证书、入住合约等文件上，没有杨某作为共同     权利人的记载，故姜某在购买诉争房屋时，无法审验真正的权利人。在这种情况下，如果姜某为善意第三人，则其通过交易所得利益仍受法律保护。由此可见，仅凭杨某与王某的口头约定不能完全对抗实施交易行为的善意第三人。

　　焦点之三：关于房屋买受人是否能认定为善意第三人

　　所谓善意，是指权利取得人对其所取得权利的瑕疵不知情或应不知情的心理状态。法院认为，姜某在同王某交易诉争房屋时，王某所出示的文件均表明其为所有权人，姜某既不清楚王某的婚姻状况，也不知道诉争房屋还有其它权利人，所以应认定姜某为善意第三人。

　　焦点之四：关于双方所签房地产买卖契约的效力认定

　　法院认为，王某与姜某所签房地产买卖契约有效：其一，王某持有的公证书和入住合约仅记载王某一人，未注明其它共有人，故上述文件不能反映出该房屋系杨某与王某共同所有这一状况，致使姜某无法知晓；其二，姜某取得该房产支付了对价，是基于交易行为；第三，姜某在交易过程中，对王某持有的公证书和入住合约进行了查验，已履行了与其审查能力相符的查验行为。因此，法院认定姜某所购房屋为善意取得，其房地产买卖契约有效。据此，法院作出上述判决。