北京房地产律师网

        【小区物业配套设施】对小区配套设施权属划分的建议

    笔者发现现有的规范性文件对小区配套设施的权属问题规定并不明确，而且还有诸多矛盾、遗漏之处，难以解决实践中发生的纠纷。不动产物权是一项重要的财产权利，对它做出规定必须慎重，不仅要考虑到各方主体的利益平衡，而且要遵循最大限度发挥物之效用的物权法精神。以下笔者就对小区配套设施的权属划分提出一些自己的建议：

    (一)明确小区配套设施具有独立的所有权客体的地位

    根据物权法理论，作为所有权客体的物必须是特定的、独立的物。所谓特定的物是指作为所有权客体的物具有独特的特征、不能以其他物代替;所谓独立的物是指物在空间上能够个别的、单独的存在。6通过前面对小区配套设施法律性质的分析，笔者认为它已具备了作为所有权客体的特征，在它之上能够成立独立的所有权。

    物权法规定不动产物权必须以登记作为权利取得的表征，并以此获得物权的对世效力。目前很多小区配套设施由于不计算容积率而不能取得产权证书，从而不被法律所认可。笔者认为造成这种不合理现象的原因，一方面是相关的规范性文件对容积率的规定不尽合理，而更深层的原因则是目前实行的房地产权合一的立法模式不合理。这种立法模式来源于罗马法上的“地上物付属于土地”的古老原则，它基于地上建筑物对土地的天然依附性而认为建筑物必须与土地一起归属于同一权利主体。但随着现代社会对土地利用的多样化，人们开始认识到土地和建筑物实属各自独立的不动产，它们之间自然的依附性并不妨碍其在法律上发生分离。在此基础上，以日本为代表的一些国家确立了房地产权分离的立法模式，允许土地和建筑物彼此独立的进行交易，在相连的土地及地上建筑物的不同权利人之间形成一种地上权关系。我国现行的房地产法律制度，一方面认为房产和地产是两种独立的权利客体，而在其权利变动时又把房产和地产紧紧的绑在一起，不允许房产和地产相分离归不同的权利人所有。这种立法模式不利于对土地及地上建筑物的充分利用，也不利于我国房地产市场的充分开放和城市建设事业的发展。故笔者认为我国有必要改革现行的房地产法律制度，确立房地产权分离的立法模式。这样，小区配套设施即使不计算容积率也可以取得权属证书，而权属证书的取得对于防止和解决权属纠纷又是至关重要的。

    (二)确立小区配套设施归开发商所有的原则在目前的一些有关小区配套设施权属纠纷的案例中，法院一般倾向于判决小区配套设施归业主所有。大多数学者也支持这种观点，认为只有这样才能保证业主对小区配套设施的使用权，从而更好的维护业主的权益。但笔者认为，从现实的角度看，小区配套设施归业主所有并不是一种最优的制度安排。

    首先，小区配套设施归业主所有，就意味着业主将承担配套设施的建设费。在目前我国商品房价格过高、已经与普通居民的收入水平脱节的情况下，这将进一步增加购房人的负担，购买力的下降也将最终阻碍房地产业的发展。在构成建筑物区分所有权的各项权利中，对建筑物共用部分的共有权是为实现对专有部分的利用而设置的。所以在确定商品房的价格构成时，列入共有建筑面积分摊的共用部分也应当以此为标准，对于那些并非是实现对专有部分的利用所必需的设施如停车场、会所等，不宜计入商品房的价格构成。这样可以降低商品房价格、减轻购房人的负担，在人们取得专有部分的所有权的前提下，对停车场、会所等配套设施有消费需求的业主可以自由选择进行这些消费，这也就在不同经济能力的购房人之间找到了一个平衡点，能够满足他们不同层次的需求。当然，公益性的配套设施如小区内的花园、草坪以及公共的运动场和健身设施等仍应计入共有建筑面积分摊并归全体业主共有。

    其次，小区配套设施归业主所有就意味着业主要承担对其进行经营、管理和维护的义务。仍从建筑物区分所有权理论出发，区分所有权人基于对建筑物共用部分的共有权而产生了对共用部分进行共同管理、使用和维护的成员权。为了更好的实现成员权，各国立法都规定由全体业主组成业主团体，对物业共同事务进行讨论并做出决议。根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》，物业管理事务由业主大会选聘物业管理企业实施、并由业主大会的执行机构业主委员会对物业管理企业进行监督。而这种制度设计也并非完美无缺，它也会产生类似于公司治理结构中的代理问题，而业主大会如何监督业主委员会的行为、业主委员会对业主大会承担什么责任等都是物业管理领域中亟待解决的问题。在这些关系尚未理顺的情况下，笔者认为不宜把配套设施的经营管理权交给业主委员会。

    综上所述，笔者认为规定小区配套设施由开发商自筹资金建设、并归开发商所有应当是目前较为合理的制度选择。当然这项原则不应妨碍当事人之间的意思自治，如果开发商在与购房人订立的房屋买卖合同中对配套设施的权属有明确的约定，则应尊重他们的约定。但笔者同时认为转移所有权的意思表示必须是明示的，不能通过诸如“提供停车场给业主使用”这样的表述就判定开发商做出了转移停车场所有权的意思表示。

    (三)明确业主对小区配套设施的使用权受法律保护

    法院判例和学者意见倾向于小区配套设施归业主所有的原因，主要是担心如果配套设施归开发商所有，开发商可能会滥用其所有权侵害业主对配套设施的使用权。对于这种担心笔者亦表示赞同，但笔者认为在这些配套设施不归业主所有的情况下，可以规定业主对配套设施的使用权具有物权性质，从而达到保护业主权益的目的。因为这些配套设施被批准建设的初衷就是为小区业主提供服务，无论其所有权归谁所有，其建设的目的都应当得到实现。所以业主对配套设施的使用权应当作为配套设施所有权之上的一项合理负担而为配套设施的所有权人承担。

    由于目前的规范性文件对小区配套设施的权属没有明确的规定，业主和开发商往往因为合同约定不明而发生纠纷。在竞争激烈的房地产市场上，完备而齐全的配套设施是许多开发商推销其房地产项目的重点，他们往往在售房广告和购房合同中对购房人做出承诺，提供某某配套设施给业主使用。而在业主入住以后，往往发现配套设施已被开发商转让给第三人或者必须支付一定的费用才能使用。前面已经提到，约定提供配套设施给业主使用并不能视为开发商转让配套设施所有权的意思表示，那么在现行体制下，如果业主由于开发商的行为无法实现对配套设施的使用，只能依据售房广告7和购房合同要求开发商承担违约责任，而不能向第三人主张对配套设施的使用权，这对于业主权益的保护是不利的。因此笔者建议把业主对配套设施的使用权确定为一种用益物权，从而使其具有对抗第三人的效力，即使开发商把配套设施的所有权转让给第三人，第三人也必须提供配套设施给业主使用。而至于业主对配套设施的使用是否要付费的问题，笔者建议开发商与购房人应当在购房合同中明确约定，如果没有约定则应当视为无偿提供给业主使用，当然业主应当缴纳维持配套设施的使用所必须的管理费。